5 conseils pour obtenir un financement pour sa maison neuve à Toulouse

Les nouvelles conditions d’éligibilité des banques

Avant tout propos, il convient de rappeler qu’à partir du 1er janvier 2022, les conditions d’obtention d’un crédit immobilier à Toulouse vont s’endurcir et contraindre les emprunteurs à fournir un dossier plus sécurisant pour limiter leur endettement.

Les établissements bancaires devront donc se soumettre aux recommandations fournies par le Haut Conseil de Stabilité Financière le 14 septembre dernier, sous peine de sanctions financières.

La durée d’emprunt revue à la baisse

Si elle était de moins en moins recommandée et appliquée, la durée de 30 ans est désormais obsolète pour octroyer un crédit immobilier. Le HCSF fixe à 25 ans la durée maximale permettant aux ménages de s’endetter et acquérir une maison neuve à Toulouse et ses environs.

Cependant, une exception existe pour les nouvelles constructions (vente en VEFA par exemple) et les ménages devant effectuer travaux et rénovations dans l’ancien avant l’emménagement. On se situera alors sur une période de 27 ans, soit l'occasion de commencer le remboursement avec un différé de 2 ans.

Un taux d’endettement plafond

Le taux d’endettement, qui définit le rapport entre revenus mensuels et mensualités du prêt immobilier, est également concerné. Autrefois fixé à 33%, il atteint maintenant un maximum de 35%. Pour le calculer, il suffit de diviser votre mensualité d’emprunt par vos revenus nets mensuels et multiplier par 100.

La possibilité de déroger à ces nouvelles règles existe pour permettre l’accès au crédit au plus grand nombre, nonobstant un seuil de 20% des dossiers maximum. Cela concernera en grande majorité l’acquisition d’une résidence principale (80%), puis les primo-accédants (20%).

Comment obtenir son prêt immobilier à Toulouse ?

Être dans une situation stable...

Cela peut couler de sens pour beaucoup, mais il est toujours utile de le rappeler. Les banques accordent énormément d’importance au profil emprunteur, comme l'âge, et particulièrement sa situation professionnelle.

Il est vivement recommandé de se présenter avec un Contrat à Durée Indéterminée, dans la mesure du possible accompagné d'une certaine ancienneté. En effet, il vaut mieux attendre d’avoir validé à minima sa période d’essai pour débuter vos démarches.

Si vous êtes libéral, auto-entrepreneur ou encore indépendant, on ne saurait que trop vous conseiller de présenter des revenus nets et/ou bilans réguliers et positifs. On parlera ici plutôt en année. Cela rassurera la banque et légitimera votre stabilité financière.

...et financièrement solvable.

Parce qu’être dans une situation stable ne garantit aucunement la capacité à gérer ses comptes, les banquent mettront un point d’honneur à vérifier votre solvabilité et votre historique financier. Avant toute demande de crédit immobilier, il est préférable d’être au minimum en solde positif sur ses 3 derniers relevés de compte et d’éviter absolument le découvert et les dépenses importantes douteuses (jeux, paris...)

Par ailleurs, les banques apprécient vos qualités d'épargnant, via un livret A ou un PEL par exemple. Cela prouve votre capacité à vous organiser et à anticiper votre reste à vivre après vos placements. Bien évidemment, toutes difficultés répertoriées dans les fichiers de la Banque de France réduisent drastiquement votre marge de manœuvre.

Posséder un apport cohérent

Consommé entre l'obligatoire et le très vivement recommandé, posséder et fournir un apport est déterminant. Généralement, on préconise un apport finançant au moins 10% du montant total qui servira, entre autres, à régler frais de notaires et intérêts. Concrètement si le montant de votre emprunt est de 240 000€, il vous faudra un apport de 24 000€.

La source de l’apport doit être variée et peut provenir de votre épargne personnelle, d’un héritage, d’une donation, de vos économies... Veillez toutefois, après dépôt de l’apport, de conserver un minimum d’épargne pour rassurer la banque sur les “au cas où”.

Sachez enfin que l’apport reflète votre train de vie. Selon votre situation professionnelle, vos revenus et vos dépenses, la banque sera sensible à votre faculté, ou non, à mettre de côté.

Comparer les banques

Si la banque examine votre dossier, vous avez tout autant le droit d’examiner à votre tour les différents établissements bancaires susceptibles de vous accompagner dans votre projet immobilier à Toulouse. Un courtier spécialisé en immobilier peut alors vous venir en aide pour établir un comparatif clair.

Son rôle est de vous accompagner, de négocier pour vous les meilleurs taux dans différents établissements et, concrètement, vous faire gagner du temps pour des honoraires compris habituellement entre 1 et 2% du montant du prêt. Son réseau vous permettra d’obtenir des conditions avantageuses et de défendre votre dossier plus favorablement.

Selon négociations, vous aurez la possibilité de souscrire à l’assurance emprunteur auprès de la même banque ou ailleurs pour réduire les coûts et opter pour d’autres assurances facultatives (ITT, IPT...,). En réalité, il s’agit d’un argument supplémentaire pour voir son dossier de prêt immobilier accepté : vous consommez un service supplémentaire, la banque a tout intérêt à consentir si c’est financièrement réalisable.

Savoir être efficace

Enfin, votre efficacité doit vous servir. Il ne faut pas hésiter à bien vous informer sur les banques, les conditions, les documents pour comprendre et crédibiliser votre démarche. Vous anticiperez peut-être ainsi des interrogations qui peuvent vous prendre du temps à résoudre.

N’oubliez pas de fournir toutes les pièces justificatives demandées par la banque. Soumettre un dossier complet, clair et lisible est d’autant plus appréciable qu’il vous évitera de perdre du temps inutilement. En effet, lorsque vous signerez un compromis de vente pour votre future maison neuve à Toulouse, vous disposerez de 45 jours pour justifier l’obtention d’un crédit immobilier.

Bonus : renseignez-vous sur les aides à Toulouse

Et pour ne pas s’arrêter en si bon chemin, voici une liste d’aides financières complémentaires afin de faciliter votre demande de crédit immobilier à Toulouse pour accéder à la propriété :

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  • Prêt à Taux Zero (PTZ)

Située en zone B1, la ville de Toulouse est éligible à ce dispositif financé par l’État. Le PTZ est un prêt sans intérêts destiné aux primo-accédants et finançant jusqu’à hauteur de 40% du montant du bien. Selon un plafond de revenu et la composition du foyer, à Toulouse le montant sera fixé entre 54 000 et 124 000€.

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  • Pass Accession Toulousain

Le PAT est proposé par la mairie et est destiné aux primo-accédants intermédiaires pour l’acquisition de leur maison neuve à Toulouse. Il s’agit d’un prêt sans intérêts à hauteur de 10 000€. Pour en bénéficier, il faut acheter dans un des quartiers prioritaires toulousains et avoir sa résidence principale dans la ville Rose depuis au moins un an. Les conditions de revenus et la composition du foyer sont les mêmes que pour le PTZ, dispositif cumulable.

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  • TVA réduite en zone ANRU

Pour tout achat immobilier d’une résidence principale dans une zone ANRU, c’est à dire une zone d’aménagement et de rénovation urbaine, et selon critères de revenus et composition du foyer, vous pouvez bénéficier d’un allègement de la TVA. Initialement de 20%, elle passera alors à 5.5% pour dynamiser les quartiers prioritaires de la ville.

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  • Location-Accession

Ce dispositif offre un double avantage pour les ménages intermédiaires respectant certaines conditions de revenus et de composition familiale : pendant minimum 2 ans, vous êtes locataires du bien, ce qui permet de vous projeter, puis, à terme, d’en devenir le propriétaire en levant l’option d’achat qui soustrait les précédentes échéances. Vous pouvez cumuler ce dispositif d’achat progressif avec le PTZ comme le PAT.

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  • Accession à Prix Maîtrisé

Pour permettre à tous d’accéder plus facilement à la propriété sur le marché immobilier neuf à Toulouse, l’État a mis en place ce dispositif pour proposer un prix de vente au m² inférieur au prix moyen observé sur le marché. Ainsi, en respectant les mêmes conditions que le PTZ – qui est cumulable – vous pouvez espérer bénéficier d’un prix de vente plafonné à 3 000€/m².

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  • Prêt Accession Sociale

Sous conditions de ressources, d’occupation et de nature du logement, vous pouvez demander le PAS, dispositif résultant d'un accord entre l’Etat et la banque partenaire pour acquérir son logement neuf à Toulouse. Il peut soit financer tout le projet immobilier, soit être complété par un autre mode de financement (un PTZ par exemple). Là où les banques s’arrêtent à 25 ans, la durée de remboursement du PAS va de 5 à 35 ans, ce qui influe sur le taux, qu’il soit fixe, variable ou modulable.