Les types d'extension
Selon la configuration du terrain, de la construction et des critères de la zone d'habitation, les options pour une extension de maison sont les suivantes :
- une véranda,
- l'aménagement de combles,
- l'ajout d'un étage,
- une aile ou une annexe à la maison.
Pourquoi effectuer ces démarches ?
Elles sont obligatoires et réglementées pour toute nouvelle construction afin de:
- préserver l'urbanisme et respecter une certaine homogénéité dans le paysage,
- s'assurer que l'extension ne nuise ni à la circulation, ni au voisinage.
S'aventurer à agrandir sa maison sans déclaration ni obtention de permis de construire peut déboucher sur un arrêt forcé des travaux, voire une démolition, sans parler des amendes (jusqu'à 6 000 €). Les sanctions sont d'autant plus lourdes si les travaux ont été entamés malgré un refus des autorités compétentes.
Les règles à respecter
Deux grands points sont à observer en cas d'agrandissement :
- les démarches administratives,
- les règles d'urbanisme propres à votre commune, à votre zone d'habitation.
La rapidité des procédures est fonction de la nature de l'extension (plus ou moins complexe, petite annexe ou ajout d'un étage complet) et de l'implantation de votre maison. Si vous disposez d'un grand terrain, d'une place suffisante pour agrandir, les démarches ne posent généralement pas de problèmes.
1 - Le rendez-vous en mairie
C'est le point de départ, grâce à lui, vous saurez quelles extensions sont envisageables (l'ajout d'un étage plutôt qu'une annexe). Votre projet d'agrandissement doit être conforme :
- au Plan d'Occupation des Sols (POS),
- au Coefficient d'Occupation des Sols (COS),
- au Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Tout est pris en ligne de compte, aussi bien la hauteur de la construction que sa forme et les matériaux utilisés en toiture et en façade.
2 - Les contraintes de servitude de passage
Deux distances sont à prendre en compte :
- de votre habitation (extension future incluse) à la voie publique,
- de votre habitation (toujours extension incluse) à celle de vos voisins.
À noter également : les servitudes d'utilité publique comme le passage des canalisations de gaz, des lignes électriques, téléphoniques et des lignes à haute tension.
3 - La déclaration de travaux
Elle est valable uniquement pour les travaux :
- qui ne changent pas la destination d'une construction (aménager des combles pour augmenter sa surface habitable change la destination),
- qui ne créent pas de surface nouvelle de plancher ; s'il s'agit d'une construction existante, la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) ne dépasse pas 20 m2,
- qui modifient l'aspect extérieur du bâtiment (pose de capteurs solaires, réfection du toit, fermeture d'un balcon, ouverture d'une fenêtre, par exemple). Vous devrez également faire une déclaration préalable pour ravaler une façade ou construire une piscine non couverte.
4 - Le permis de construire
L'obtention d'un permis de construire est obligatoire avant la construction d'un bâtiment neuf, mais aussi pour certains travaux sur des bâtiments existants s'ils en changent la destination (faire d'un logement un bureau en change la destination), s'ils modifient l'aspect extérieur ou le volume de l'habitation, s'ils créent des niveaux supplémentaires. Rajouter une fenêtre en façade, faire construire une grande véranda, créer une mezzanine ou aménager des combles sont quelques exemples de travaux soumis au permis de construire.
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La règle des 20m2
Vous avez sans doute entendu dire que lorsque la surface habitable ajoutée est inférieure à 20 m2, il n'y a pas besoin de permis de construire. Tout dépend de la configuration !
- S'il s'agit d'une « création », comme dans le cas d'une annexe, effectivement, cette règle prévaut. Vous devrez tout de même remplir une déclaration préalable (disponible en mairie).
- En revanche, si c'est votre garage par exemple que vous comptez annexer, il vous faut un permis de construire puisqu'il s'agit d'une transformation, la pièce change d'usage.
Le bon voisinage
Mieux vaut prévenir ses voisins avant même de débuter les travaux, lorsque le projet n'en est qu'à ses premiers balbutiements. D'une part pour préserver les rapports de bon voisinage, d'autre part et surtout parce que vos voisins ont un droit de regard sur votre projet d'extension. Ils ont un droit d'opposition s'ils jugent que les contraintes de servitude n'ont pas été respectées ou s'ils craignent que l'extension nuise à l'ensoleillement de leur propriété... Ils ont deux mois pour contester le projet et s'opposer aux travaux. Mieux vaut partir du bon pied dès le début en les impliquant dans le projet !
Source : droit-finances.net, Partenaire européen.