L'étude de sol géotechnique, obligatoire pour vendre votre terrain constructible
L'article 68 de la loi ELAN stipule qu'« en cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur ». Depuis l'entrée en vigueur de cette loi, tous les vendeurs de terrains constructibles destinés à la réalisation d'habitations individuelles doivent consulter le site Géorisques. Cela leur permet de vérifier l'exposition de leurs parcelles au risque de déplacement de terrain intervenant après l'assèchement et la réhydratation du sol. Ils doivent en particulier vérifier l'aléa au phénomène de retrait-gonflement des argiles estimé pour leurs terrains. Si cet aléa est catégorisé comme moyen ou fort, ils ont donc obligation de fournir une étude géotechnique du sol.
Classées par ordre croissant de G0 à G5, il existe plusieurs études de sol, qui correspondent chacune à un degré de précision plus élevé. Si vous devez vendre votre terrain constructible, n'hésitez pas à en savoir plus sur le prix d'une étude de sol pour connaître le degré de précision requis. Dans le cas de la vente de terrain constructible, c'est au minimum une étude de type G1 qui est exigée.
En quoi consiste l'étude de sol géotechnique ?
L'étude de sol géotechnique est menée par des ingénieurs qualifiés, et comporte plusieurs étapes :
- La visite du terrain ;
- le prélèvement de plusieurs échantillons du sol (pris à divers endroits du terrain) ;
- les analyses en laboratoire ;
- la recherche documentaire.
À la suite de ces étapes, et au vu de son expertise, l'entreprise chargée de l'étude rédige un rapport qui doit contenir la synthèse des informations issues des observations faites sur le terrain et de toutes les autres démarches. Y sont jointes l'évaluation des risques géotechniques ainsi que les dispositions à prendre par rapport à ces derniers. Cette étude permet de s'assurer que rien n'empêche l'utilisation dudit terrain. D'autres études plus poussées (de type G2 par exemple) détermineront par la suite les possibilités de construction.
Quel est le coût d'une étude de sol géotechnique ?
Il n'y a pas de tarif prédéterminé pour de telles évaluations du sol. En réalité, leurs coûts dépendent entièrement de paramètres tels que le type de terrain, la géologie du site, les différents aléas détectés, la taille et la difficulté liées au projet de construction, etc.
L'expertise des ingénieurs ainsi que leur expérience entre également en ligne de compte. Dans tous les cas, il est préférable de débourser une somme conséquente pour s'assurer que votre transaction de vente aboutisse.
Le bornage, pour vérifier la superficie du terrain en vente
Avant la conclusion de la vente du terrain, le vendeur doit faire vérifier la superficie exacte de ce dernier. Cette opération appelée bornage permet d'empêcher d'éventuelles querelles ultérieures sur les limites séparatives entre la portion de terre à vendre et celles qui sont avoisinantes. Pour mener cette opération de manière correcte, il faut faire appel à des géomètres-experts.
Il est recommandé d'effectuer le bornage en présence des voisins immédiats et s'assurer que les bornes sont installées avec leur accord. Un juge devra être saisi pour une action en bornage en cas de réclamations.
Les diagnostics de risques et de pollution du terrain constructible
En plus de l'acte de vente, le vendeur doit fournir d'autres documents que sont les diagnostics de pollution et de risques (technologiques, sismiques, naturels, ou liés à l'exposition au radon). Il est recommandé de bien se renseigner sur les origines du terrain, et en particulier sur les activités qui y ont été effectuées notamment :
- Le stockage ;
- l'agriculture ;
- l'industrie.
Il est aussi souhaitable d'effectuer des tests pour clarifier toute situation douteuse liée à des suspicions de pollution du sol. Ainsi, tous les risques doivent être révélés au futur acheteur. Dans le cas contraire, le vendeur peut se voir obligé d'indemniser l'acquéreur. Par ailleurs, si elle a lieu en l'état, la vente peut être annulée jusqu'à deux ans après sa conclusion, au cas où l'acheteur découvrirait une pollution qui ne lui aurait pas été signalée avant la signature.
Les autres particularités de la vente d'un terrain constructible
En plus de ces obligations à tenir par le vendeur, la vente d'un terrain constructible suit les mêmes étapes que les autres transactions immobilières, à savoir l'élaboration d'une offre, la signature du compromis ou de la promesse unilatérale de vente et enfin la signature de l'acte de vente définitif chez un notaire.
La signature du compromis et l'absence de rétractation
Au cours des opérations de vente d'immeubles ou de maisons, l'acheteur a la possibilité de renoncer à son achat sans craindre de poursuites ou de pénalités. Cette possibilité est inexistante dans le cadre d'une vente de terrain à construire. En effet, le futur propriétaire risque des pénalités diverses s'il s'y hasarde. Son seul moyen de ne pas conclure la vente est que les clauses suspensives du compromis ne se concrétisent pas.
Les clauses suspensives du contrat de vente
Elles sont de plusieurs types, mais deux retiennent notre attention.
L'obtention du prêt
La première concerne l'obtention de prêt. En effet, l'acheteur peut conditionner la conclusion de la transaction par l'obtention d'un prêt financier. Ceci est bien sûr inscrit dans une clause du compromis de vente qui précise aussi un délai pour cette obtention. Au bout de ce délai, si l'acquéreur n'a pas obtenu le prêt qu'il espérait (tel que décrit dans le compromis), il peut se retirer de la transaction sans devoir quoi que ce soit au vendeur.
L'obtention du permis de construire
La seconde clause suspensive se rapporte à l'obtention du permis de construire. Le terrain à vendre peut se retrouver « réservé » sur une assez longue période (parfois plus d'un an). Au bout du compte, le vendeur risque de voir la vente annulée si le permis de construire n'est pas octroyé.
Dans ce cas, il est important de demander à l'acquéreur de décrire son projet de construction. Cela vous permet de vous assurer de la conformité de ce dernier avec les règlements d'urbanisme en vigueur dans la région. De plus, cela peut vous inciter à faire établir une évaluation de type G2 (pour la construction). Ces différentes actions permettraient de réduire considérablement le risque de refus du permis de construire.
Pour faire face à toutes ces obligations, nous vous recommandons de vous faire accompagner par des professionnels, pour vous conseiller et vous aider à anticiper les situations problématiques. Cela vous permettra d'assurer avec succès la vente de votre terrain à bâtir.
Source :
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000037639571