Les garanties
On dénombre quatre types de garanties qui concernent le prêt immobilier :
- l'hypothèque conventionnelle : elle s'effectue devant le notaire et a une durée similaire à celle du prêt immobilier, majorée de deux ans. Elle est prise sur l'immeuble objet du financement, ou un autre dont vous êtes déjà propriétaire, voire encore sur un bien appartenant à un tiers, c'est ce qu'on nomme dans ce cas la caution hypothécaire ;
- le privilège de prêteur de deniers : cette garantie concerne les logements anciens et coûte moins cher car il ne dépend pas du même régime fiscal ;
- la caution du Crédit Logement : moins lourd qu'une garantie hypothécaire et moins cher, elle autorise notamment la restitution partielle de la contribution
- la caution dépend des critères d'activité professionnelle, réservée aux fonctionnaires, c'est la moins onéreuse de toutes.
Atouts de l'assurance de groupe
Sachant que l'assurance est une garantie obligatoire pour un prêt immobilier, il faut parfois mieux y recourir via une assurance de groupe, qui peut être proposée par des établissements de crédits spécialisés. Celle-ci permet notamment de bénéficier de tarifs réduits, de formalités d'adhésion moins lourdes et de prélèvement de prime effectués directement.Crédit in fine / crédit classique
Le prêt in fine permet d'épargner, tout en vous lançant dans l'acquisition d'un bien immobilier. Il vous autorise aussi, dans le cadre de l'investissement locatif, de bénéficier d'une déduction d'impôt plus conséquente que celle obtenue avec un crédit classique. Ses taux sont plus élevés, et ce sont souvent les seniors qui y recourent, car il n'oblige pas l'emprunteur à souscrire une assurance décès/invalidité. Il offre aussi une exonération totale des droits de succession en vas de décès du souscripteur.
Le remboursement des crédits immos
Souvent se pose la question de l'ordre dans lequel vous devez rembourser vos crédits immobiliers. La loi oblige-t-elle à des priorités ? En tant qu'emprunteur, vous avez la possibilité d'effectuer vos remboursements par anticipation dans l'ordre que vous souhaitez. Même si certains contrats peuvent stipuler que le prêt à taux zéro devait être remboursé avant les autres, le Secrétariat d'Etat au Logement a mis les choses au clair en précisant que ce type de clause était totalement illicite !Droit d'usage et usufruit
Le propriétaire d'un logement peut céder, transmettre ou vendre l'usufruit de ce bien ou peut en conserver l'usufruit en cédant, transmettant ou vendant la nue propriété. Quoiqu'il en soit, l'usufruitier dispose d'un droit de jouissance sur le logement et ses fruits (les loyers). Le propriétaire peut aussi créer un droit d'usage et d'habitation ce qui donne au bénéficiaire ou un tiers des droits moins importants. Il n'y a que le titulaire et sa famille proche qui peuvent utiliser le logement mais ne peuvent ni le mettre en location et encore moins le donner en hypothèque. En ce qui concerne le domaine de l'entretien ou des réparations, le droit d'usage stipule que le propriétaire peut choisir la répartition des charges. L'usufruitier est en revanche obligé d'assumer les réparations d'entretien, le propriétaire ayant à sa charge les grosses réparations. Sur un plan fiscal, les différences sont très légères. Le droit d'usage présente un avantage lors de la transmission, pour la taxe foncière et d'habitation, l'usufruitier et le bénéficiaire du droit d'usage doivent s'en acquitter.
Les malades, ou anciens malades, peuvent-ils être interdits de crédits ?
Quand vous souhaitez contracter un emprunt immobilier, l'organisme prêteur vous oblige à souscrire à une assurance décès. Mais pour les personnes souffrant de problèmes cardiaques, d'hépatites ou ayant été soignés par des cancers, il est plus difficile de souscrire une assurance. La convention Belorgey peut aider pour trouver une solution de garantie. Toutefois, le délai de réponse est souvent long, et le montant de la surprime parfois rédhibitoire.