Le diagnostic de performance énergétique pour louer un appartement
En tant que propriétaire immobilier, vous avez l'obligation d'informer votre locataire de la consommation énergétique de l'appartement que vous vous apprêtez à lui louer. Pour ce faire, un diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) est nécessaire. C'est un document qui doit être établi et délivré par un diagnostiqueur compétent et agréé. Ce dernier, après une étude approfondie, déterminera la classe énergie du logement sur une échelle de A à G.
Plus un logement s'éloigne de la classe A (la plus économique), moins il est performant énergétiquement parlant. Les appartements de classe G sont ainsi les plus énergivores.
Les résultats de cette étude permettent au locataire de savoir ce à quoi il doit s'attendre en matière de confort thermique et de consommation d'énergie. Ainsi, il peut déjà estimer le montant de ses prochaines factures de gaz et d'électricité.
Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Vous n'êtes donc pas obligé de le refaire chaque fois que vous avez un nouveau locataire.
Par ailleurs, si le DPE de votre logement révèle d'importantes défaillances énergétiques, le diagnostiqueur certifié peut vous donner des conseils utiles afin de vous aider à corriger la situation. Toutefois, cela reste une simple recommandation. Vous n'êtes pas tenu de mettre en œuvre les travaux préconisés par l'expert.
L'état des risques et pollutions (ERP)
Anciennement dénommé ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques), l'ERP permet au locataire de prendre connaissance des risques et des pollutions qui sont présents dans l'environnement immédiat du logement. Concrètement, grâce à ce document, il peut savoir si la zone dans laquelle se trouve l'appartement est exposée aux inondations ou à des glissements de terrain. Le certificat sert également à signaler la présence éventuelle d'une usine chimique dans le secteur.
Si par le passé, le logement a subi un sinistre naturel, il est également essentiel d'en informer le futur locataire.
Contrairement au DPE, l'ERP peut ne pas être établi par un expert. En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de le faire vous-même. Il suffit pour cela de vous rendre sur la plateforme officielle du gouvernement (www.georisques.gouv.fr), de télécharger le formulaire ERP, puis de le remplir.
Mais attention, même si la loi n'impose pas le recours à un professionnel pour le remplissage de ce certificat, il est fortement conseillé de demander l'assistance d'un expert. Cela vous permettra d'éviter des problèmes à l'avenir.
Le diagnostic plomb
Le diagnostic plomb n'est obligatoire que pour les appartements construits avant 1949. Pour les bâtiments plus récents, ce constat n'est donc pas nécessaire. De plus, si vous avez déjà réalisé le diagnostic une fois et qu'aucune présence de plomb n'a été détectée, vous n'avez plus besoin d'en demander un nouveau.
En cas de diagnostic positif (présence de plomb), la mise en location de votre logement doit être différée. Le spécialiste qui a réalisé le contrôle vous indiquera les travaux à faire pour régulariser la situation.
Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les bâtiments qui ont été construits avant 1997. Il est similaire au diagnostic plomb. Si les analyses révèlent l'absence d'amiante dans l'appartement, ce résultat est valable pour toutes vos locations à venir.
Par contre, en cas de diagnostic positif, il y a deux cas. Si le bien immobilier est en bon état, le diagnostiqueur peut autoriser sa mise en location sous condition d'un nouveau contrôle tous les 3 ans. Au cas où le bâtiment est jugé en état dégradé, il faudra faire des travaux de retrait et de rénovation.
Tous les diagnostics susmentionnés doivent être annexés au contrat de bail dans un dossier unique appelé DDT (Dossier de Diagnostic Technique), à l'exception de l'état amiante. Idéalement, ils doivent être réalisés en amont, afin d'apparaître dans l'annonce de mise en location.
Le diagnostic Loi Carrez pour louer ou vendre un appartement
Le diagnostic Loi carrez permet de calculer et d'attester la surface de plancher d'un bien clos après déduction des espaces occupés par les murs, les cloisons, les marches, les cages d'escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, mais aussi les surfaces du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Les diagnostics gaz et électricité
Le diagnostic gaz et le diagnostic électricité sont obligatoires avant la mise en location des appartements dont les installations ont plus de 15 ans. Ils permettent d'informer le potentiel locataire de l'état des installations de gaz et d'électricité. Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié. Leur durée de validité est de 6 ans.
Le diagnostic bruit
Depuis le 1er juin 2020, le diagnostic Bruit est obligatoire avant la mise en location d'un appartement dans une zone proche d'un aéroport (zone d'exposition au bruit des aéroports). Il n'est pas nécessaire de faire appel à un expert pour le réaliser. Vous pouvez le faire vous-même en téléchargeant le formulaire rendu public par le gouvernement sur sa plateforme officielle : www.ecologie.gouv.fr.
Les risques encourus en l'absence de diagnostics obligatoires
Si les diagnostics immobiliers ne sont pas réalisés avant la location d'un appartement, vous encourez des pénalités. Ces dernières varient selon le type de constat.
Après la conclusion du bail, si le locataire remarque l'absence du diagnostic plomb ou celui de l'ERP, il peut exiger l'annulation du contrat de bail. À défaut de s'en aller, il a la possibilité de demander une réduction du montant du loyer.
Vous pouvez également écoper d'une lourde sanction si le locataire décide de saisir la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). Celle-ci peut aller d'une amende de 300 000 € à une peine d'emprisonnement de 2 ans.
Par ailleurs, en cas d'absence du diagnostic de performance énergétique dans les annexes du contrat de location, le bailleur peut avoir des ennuis si le locataire porte plainte. Si ce dernier détient les preuves qu'il a été volontairement induit en erreur et qu'il n'aurait certainement pas accepté de signer le contrat s'il avait été mis au courant, vous encourez une sanction.
Enfin, la loi prévoit également des sanctions à destination du propriétaire lorsque les diagnostics sont réalisés par un professionnel non certifié.
Vous connaissez désormais tous les diagnostics immobiliers réglementaires pour mettre en location un appartement en France et l'enjeu de les faire réaliser en bonne et due forme par un professionnel. N'hésitez donc pas à les réaliser par un diagnostiqueur certifié.