Le premier aspect de la mitoyenneté concerne votre terrain et ses limites, qu'il convient de ne pas outrepasser. Pour délimiter votre terrain, vous pouvez faire le choix d'un mur ou d'une clôture par exemple (notons d'ailleurs que chacun des propriétaires aura des droits et devoirs sur ce séparateur), mais d'abord et surtout d'un bornage amiable ou judiciaire, en prenant bien garde que le premier ne se transforme pas en le second s'il est mal géré. Le bornage n'est pas obligatoire, notamment si les deux propriétaires ont pu trouver un accord ensemble : le mur ou la clôture peut alors se monter sans bornage. Dans le cas contraire, il faut passer par cette étape qui délimite précisément la surface des deux terrains mitoyens.
Ne pas se borner ?
Justement, quand vous aurez pris la décision de borner, vous disposez de deux alternatives. Soit la réalisation se fait à l'amiable, si vous entretenez de bonnes relations de confiance avec votre voisin, et si vous connaissez avec précision la limite de propriété, soit vous devrez avoir recours au Tribunal d'Instance. Dans le premier cas, vous avez la possibilité -conseillée- de passer par un géomètre qui, grâce à ses actes de propriété et au plan du cadastre, connaît les limites et pourra alors dresser un procès-verbal approuvé par les deux propriétaires. Ce PV sera alors définitif et ne saurait être contesté dans le futur. Dans le second cas, lorsque vous ne parvenez pas à vous mettre d'accord sur la délimitation des terrains et que le juge du TI est saisi, c'est lui qui enverra un géomètre expert pour poser les bornes. Quoiqu'il en soit dans ces deux solutions, les frais sont partagés. Connaître les limites de sa propriété permet donc d'éviter bien souvent d'éventuels soucis de voisinage.
Sans dépasser les bornes
Après que le bornage est réalisé, vous pourrez si tel était dans vos plans, passer à la réalisation physique de la séparation : mur, clôture, haies, tout est ouvert. En respectant les limites séparatives, chacun est en général autorisé à délimiter son terrain, certains travaux nécessitant une déclaration de travaux. Là encore, si vous trouvez un « terrain » d'entente avec votre voisin, tout sera plus simple, puisque le mur, par exemple, que vous allez monter sera lui aussi mitoyen et se trouvera donc être la propriété de chacun pour moitié, tout comme les frais que vous pourrez diviser par deux. Officialiser ce nouvel édifice comme mitoyen peut être source de tranquillité pour vous et vos successeurs. En revanche, si votre voisin refuse la mitoyenneté du mur, vous devrez le placer à la limite de votre propriété, et pas à cheval sur la ligne séparative, au risque de voir votre voisin demander sa démolition... et l'obtienne !
Devenir mitoyen
Le mur existe, il n'est pas mitoyen, mais vous souhaitez qu'il le devienne, alors même que vous n'avez pas participé à son élaboration ? Vous pouvez demander, moyennant finances, à changer son "statut". Dès lors qu'il est devenu mitoyen, chacune des deux parties dispose de droits et devoirs identiques. D'ordre général et en l'absence de titres ou documents officiels, un mur séparatif sera considéré comme mitoyen par défaut. Si vous l'avez entretenu, que vous avez réalisé les travaux qui s'imposaient, vous pouvez même en devenir propriétaire grâce à la prescription trentenaire. Mais comme son nom l'indique, celle-ci s'applique si vous avez réalisé les travaux d'entretien précédemment évoqués pendant trente ans. Sur ce même principe, vous pouvez demander à ce que le mur devienne mitoyen.
Quelque soit la situation dans laquelle vous vous trouvez, il existe ce que l'on dénomme des servitudes, sortes de droits et devoirs auxquels sont soumis les propriétaires. La servitude principale concerne le droit de passage, mais d'autres existent comme la servitude des distances de plans, la servitude de vues et de jours... A noter, pour tout conflit, c'est alors le Tribunal de Grande Instance qui doit être saisi.
Vu ?
Qui n'a pas observé, au moment de choisir sa maison ou son appartement, si les voisins ne « plongeaient » pas trop sur la chambre, le jardin ou la salle de bains ? Protéger la vie privée est une des servitudes liées aux ouvertures qui donnent de façon franche sur les voisins. Il vous est obligatoire, lorsque vous créez des vues (ouvertures) ou des jours de respecter des distances réglementaires. Pour information, si vous réalisez une vue droite (la propriété voisine est visible de face), vous devez laisser 190cm entre la construction et la clôture. Dans le cas d'une vue oblique, cette distance est ramenée à 60cm. On ne dénombre que trois cas qui ne nécessitent pas d'obligations de distances : si l'ouverture donne sur un mur aveugle de la maison voisine, sur le toit du voisin ou sur le ciel...La loi ne réglemente en revanche pas les jours dits de « tolérance » ou de « souffrance », qui sont des aménagements ne laissant passer que la lumière. Le verre utilisé doit par contre être translucide et non transparent.
En bref
- Sont considérés comme mitoyens: un mur séparant deux bâtiments, deux jardins, deux cours... En revanche, un mur séparant un jardin d'une structure en dure n'est pas présumé mitoyen.
- Pour prouver la nature privative d'un mur, il faut soit qu'un acte notarié l'atteste, qu'un voisin se soit comporté pendant trente ans comme le propriétaire exclusif sans que l'autre voisin de réagisse, et que la possession soit « non interrompue, paisible, publique et non équivoque ».
- Vous pouvez contraindre votre voisin à transformer son mur privatif en mur mitoyen si « le mur sépare deux terrains, vous payez le prix correspondant à la partie du mur que vous souhaitez acquérir ». Pour tout recours, saisissez le Tribunal de Grande Instance, après sommation par voie d'huissier.
- Si une clôture est constituée par des arbres ou des haies, les fruits appartiennent aux deux propriétaires.
- Vous pouvez également abandonner votre mitoyenneté, totalement ou partiellement, notamment si l'utilité de cette dernière ne justifie pas les frais engendrés. Attention toutefois, si des travaux sont obligatoires et réalisés par la faute du propriétaire désengagé, il devra quand même en payer les frais.
- Gardez toujours à l'esprit l'article 544 du Code Civil, qui énonce que chacun exerce son droit de propriété « de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou règlements ».