Travaux Copropriétes: Rénover les copropriétés dégradées

Le budget de l'Anah a donc augmenté d'une dotation supplémentaire de 200 millions d'euros dont :

• 50 millions d'euros contre les copropriétés dégradées (25 000 logements)
• 50 millions d'euros de plus pour accélérer les OPAH, Opération programmée d'amélioration de l'habitat (5000 logements locatifs insalubres)
• 100 M€ pour les dépenses d'économies d'énergie (50 000 propriétaires occupants)

L'objectif est de traiter 80 000 logements privés supplémentaires en deux ans. Sur les 613 millions d'euros du budget de l'Anah pour 2009 et les 200 millions d'euros du plan de relance, respectivement 449 millions d'euros et 180 millions d'euros sont déjà répartis.

Chiffres clés 2008 et objectifs 2009/2010

En 2008, l'Anah a déjà consacré :

• 57,1 millions d'euros sur les 85 OPAH RU pour réhabiliter 6 900 logements
• 82 millions d'euros pour 219 autres OPAH et 13 700 logements
• 47 millions d'euros pour 450 copropriétés dégradées pour 23 500 logements

En 2009 et 2010, le plan de relance va donc favoriser une nouvelle dynamique notamment pour lutter plus activement contre les copropriétés dégradées. Ces nouveaux champs d'actions positionnent l'Anah au cœur des problématiques de l'habitat et de la rénovation thermique du parc privé.

On estime que 250 000 à 300 000 logements sont situés dans des copropriétés en difficultés.

Les copropriétés en difficulté sont caractérisées par quatre grands types de « symptômes » :

• dégradation de l'état du bâti, des espaces extérieurs et des équipements communs
• difficultés de gestion ou d'administration de la copropriété
• paupérisation et spécialisation de l'occupation
• dépréciation des logements et de la copropriété sur le marché du logement

Des dispositifs spécifiques peuvent être mis en œuvre pour repérer dès les premiers dysfonctionnements les copropriétés qui risquent de basculer dans les difficultés et améliorer le redressement des copropriétés dégradées.

Typologie des difficultés selon l'époque de construction

• les immeubles construits avant 1948 : petites copropriétés généralement situées en centre-ville (en général moins de 15 lots). Les éléments de confort étaient absents lors de la construction et les équipements d'alimentation et d'évacuation d'eau, les réseaux électriques ou de gaz ont souvent été ajoutés de manière anarchique. Les principales pathologies les affectant sont des canalisations vétustes et fuyardes, des infiltrations d'eau, une fragilisation de la structure.

• les copropriétés construites dans la période 1949 - 1959 souffrent généralement d'une mauvaise qualité de la construction, d'une absence d'isolation thermique et phonique, de défauts de sécurité liés aux installations électriques et gaz, d'ascenseurs dangereux, de distributions intérieures inadaptées aux conditions de vie d'aujourd'hui, d'insuffisance de superficie. Une mauvaise insertion urbaine aggrave souvent ce tableau.

• les copropriétés en difficulté des années 60-70 sont souvent situées en périphérie des grandes villes/ Ces grands ensembles privés connaissent aujourd'hui une importante dévalorisation sociale et urbaine, leurs problématiques techniques sont souvent très proches de celles du parc HLM qui les voisine.

Le régime général d'aides de l'Anah prévoit des contreparties sociales : plafond de ressources des occupants ou engagements du bailleur, ce régime bien adapté a des aides aux parties privatives du logement s'est avéré insuffisant pour débloquer les décisions d'assemblée générales de copropriétaires sans tenir compte des caractéristiques de chacun des copropriétaires, ressources des occupants et loyers pratiques par les bailleurs. Cette intervention financière se double d'une action de redressement de la copropriété sur les plans financiers, juridiques et de gestion.

Cette aide est réservée aux situations les plus difficiles. Elle s'adresse aux OPAH « copropriétés » et aux Plans de Sauvegarde. Au premier février 2009, on compte 52 OPAH « copropriétés dégradées » et 75 Plans de Sauvegarde en cours sur le territoire national. Enfin, il est également possible d'intervenir en faveur des copropriétés en difficultés dans les autres OPAH.

	Nombre de logements aidés	Nombre de copropriétés	Subvention (en M€)
OPAH copro	7 300	125	12,9
Plan de sauvegarde	10 300	110	21,3
Autres OPAH	5 900	215	12,8
Total	23 500	450	47

Conditions générales

• l'aide n'est attribuée que si 75% des lots sont des habitations principales (hors commerces, bureaux, résidences secondaires)
• la subvention est attribuée au syndicat de copropriétaires et bénéficie ainsi à tous les copropriétaires occupants ou bailleurs sans conditions de ressources ni engagements
• le montant des aides est calculé sur la totalité des travaux subventionnables pour l'ensemble des lits
• lorsqu'une demande d'aide à un syndicat de copropriété est déposée, les copropriétaires ne peuvent prétendre à une aide individuelle pour les mêmes travaux.

Taux maximum de subvention

• pour les immeubles en OPAH copropriété dégradée : 35 % dans la limite d'un plafond de 13 000 euros par lot d'habitation
• pour les immeubles en plan de sauvegarde ou en OPAH copropriétés présentant des pathologies lourdes : 50 % hors plafond de travaux
• pour les travaux d'accessibilité : 70 % dans la limite d'un plafond de 15 000 € par accès.